C'est une question pertinente. J'ai remarqué une tendance où les biens avec des photos professionnelles et une mise en scène soignée ont tendance à se vendre plus près du prix affiché. L'investissement initial dans la présentation semble payer, réduisant l'écart de négociation.
Oui, c'est un point important. 📸 Une autre astuce, c'est de bien étudier les prix des biens similaires vendus récemment dans le même quartier. Ça donne une base solide pour justifier ton offre et éviter de trop t'éloigner du prix affiché. 🧐 Les agences immobilières ont souvent ces infos, mais tu peux aussi les trouver sur des sites spécialisés. 😉
InfleXya26 a raison, les comparatifs sont vraiment la clé. Même si les photos sont top et la mise en scène parfaite, si le prix est hors marché par rapport aux ventes récentes, ça se verra tout de suite.
ClickZen soulève un point essentiel, et je pense qu'il faut affiner l'analyse avec des données plus précises. Le coup des photos et du home staging, c'est bien, mais ça ne fait pas tout. On parle de sommes considérables, et les acheteurs sont de plus en plus avertis. Si on prend en compte le "ralentissementbaisseprix" dont on parle, combiné à la "repriseventes", on pourrait imaginer un scénario où les vendeurs sont moins enclins à baisser leurs prix initialement, mais se montrent plus ouverts à la négociation une fois qu'ils ont des offres concrètes sur la table. Ça impliquerait que l'écart initial prix affiché/prix de vente reste important, mais se réduit au moment de la transaction.🧐 L'"augmentationmarges" des agences, si elle est avérée, pourrait aussi jouer. Elles pourraient être tentées d'afficher des prix plus élevés pour gonfler leurs commissions, sachant qu'une marge de négociation est toujours possible. C'est un peu spéculatif, mais ça pourrait expliquer certaines incohérences. 🤔 Et puis, il faut absolument tenir compte des "disparitésrégionales". Ce qui se passe à Paris ou sur la Côte d'Azur n'a rien à voir avec la situation en province. Le "marchémaisons" et le "marchéappartements" sont aussi deux mondes différents. Un appartement avec balcon à Lyon ne se négocie pas de la même façon qu'une maison avec jardin dans la Creuse. Il faut vraiment regarder au cas par cas, quartier par quartier, type de bien par type de bien. 👍
RhizomeBleu12 a mis le doigt sur un point déterminant : les disparités régionales. C'est sûr qu'on ne peut pas généraliser, et une approche "micro-locale" est essentielle. J'ajouterais même qu'il faut tenir compte des spécificités de chaque rue, voire de chaque immeuble ! Parfois, un simple changement d'orientation peut avoir un impact significatif sur le prix. 🤔
VinOptimiste a raison, c'est du micro-local qu'il faut faire. Même mieux, on peut maintenant croiser les données avec des infos socio-démographiques hyper-affinées. Tu vois le type de population, leur pouvoir d'achat, leurs habitudes... et là, tu peux vraiment prédire si le prix affiché est dans les clous ou pas. 📈
Catherine, je suis pas certain que les acheteurs potentiels vont se lancer dans une analyse socio-démographique poussée avant de visiter un bien. Faut pas oublier que l'achat, ça reste aussi pas mal une affaire de coup de cœur et d'émotion. Les données, c'est bien, mais ça remplace pas la visite et le feeling.
Exact, VinOptimiste, le coup de foudre, ça fausse toutes les stats... et c'est tant mieux, non ? 🤣
CervoiseGeek15 a raison, l'irrationnel a une part non négligeable dans l'achat immo. Mais bon, faut quand même pas négliger les chiffres pour autant. C'est là que l'expertise peut faire la différence, surtout pour ceux qui veulent pas se laisser emporter par leurs émotions. Je pense que l'idée de Catherine est pas complètement à jeter. Même si l'acheteur lambda va pas forcément faire une analyse socio-démo ultra poussée, les pros, eux, ils le font. Et c'est là qu'on peut voir si le prix affiché est justifié par le potentiel du quartier ou si c'est juste du vent. Faut voir que "ralentissementbaisseprix" ne veut pas dire que les prix ne baissent plus, juste que la baisse est moins rapide. Et si en même temps, on a une "repriseventes", ça veut dire que le marché est toujours dynamique, mais que les acheteurs sont plus exigeants. Du coup, le prix doit être plus juste pour déclencher l'achat. Et l' "augmentationmarges" des agences, si elle est confirmée, ça veut dire qu'elles ont plus de marge de manœuvre pour négocier. Elles peuvent afficher un prix plus haut pour attirer les vendeurs, mais être prêtes à baisser pour conclure la vente. Donc, au final, l'écart entre le prix affiché et le prix de vente réel dépend de plein de facteurs : l'attractivité du bien, la situation du marché local, les stratégies des agences, et bien sûr, le coup de cœur de l'acheteur. Mais en combinant une bonne analyse du marché et une dose de rationalité, on peut quand même éviter de se faire avoir.
Super analyse, ClickZen, merci pour ce résumé bien complet ! 👍 Très utile pour y voir plus clair. 💻
Merci VinOptimiste, content que ça serve. C'est un sujet complexe, faut croiser les infos.
Pour compléter, une astuce souvent oubliée : ne pas hésiter à négocier les frais d'agence. Surtout si le bien est sur le marché depuis un moment, les agences sont souvent plus ouvertes à la discussion pour débloquer la vente. Ca peut permettre de réduire significativement le prix final et de se rapprocher du budget initial. Faut juste oser, quoi.
ClickZen a raison de souligner l'importance de la négociation des frais d'agence. C'est un levier souvent négligé, alors qu'il peut faire une différence notable, surtout dans le contexte actuel. Si "l'augmentationmarges" des agences se confirme, ça leur donne justement plus de flexibilité pour jouer sur ces frais. Elles peuvent se permettre de les baisser un peu sans trop rogner sur leurs bénéfices. Et pour l'acheteur, c'est toujours ça de gagné. Il faut bien se rappeler que ces frais représentent un pourcentage non négligeable du prix total, souvent entre 3 et 7 %. Sur un bien à 300 000 euros, ça peut représenter entre 9 000 et 21 000 euros ! Une réduction, même de quelques points, a un impact significatif. Après, tout dépend du "marchémaisons" ou du "marchéappartements", et bien sûr, des "disparitésrégionales". Dans certaines zones très tendues, les agences auront moins de raisons de concéder des baisses. Mais dans les secteurs où la "repriseventes" est plus timide et où le "ralentissementbaisseprix" se fait sentir, elles seront sans doute plus enclines à négocier pour conclure la vente. Il faut aussi tenir compte du type de mandat. Si l'agence a un mandat exclusif, elle aura peut-être plus de marge de manœuvre. Si le bien est en vente dans plusieurs agences, la concurrence peut jouer en faveur de l'acheteur. Donc, comme toujours, il faut faire preuve de méthode et de persévérance. Se renseigner sur les pratiques locales, comparer les offres, et ne pas hésiter à faire jouer la concurrence. Avec un peu de tact et de fermeté, on peut souvent obtenir une réduction substantielle des frais d'agence, et ainsi se rapprocher de son budget initial. Un peu d'audace ne gâche rien, dans ce monde de requins.
PlumeSolitaire47, t'as bien raison de le rappeler, la négo sur les frais d'agence, c'est le truc que tout le monde oublie alors que ça peut faire une sacrée différence. Genre, tu dis 3 à 7% sur 300k, ça fait facile le prix d'une petite bagnole, quoi ! 😎 Moi, ce que je me dis, c'est que si "l'augmentationmarges" est avérée, comme tu dis, les agences, elles ont de la marge. Et si elles ont de la marge, bah faut leur faire comprendre qu'on est pas des pigeons et qu'on veut notre part du gâteau. Après, c'est sûr que si t'es à Paris et que tu veux un appart avec vue sur la Tour Eiffel, c'est mort, ils vont pas te faire de cadeau. 😂 Mais en province, où la "repriseventes" est moins folle et où le "ralentissementbaisseprix" se fait sentir, comme tu dis, faut pas hésiter à sortir la carte de la négo. Et même si c'est un "marchémaisons", faut tenter le coup. Au pire, t'as rien à perdre. Surtout si t'as un mandat exclusif, comme tu dis, ça peut jouer en ta faveur. Parce que bon, faut pas se mentir, les agences, elles sont là pour faire du chiffre. Si elles voient que t'es sérieux et que t'as un financement solide, elles vont pas te laisser filer pour quelques milliers d'euros. Faut juste leur montrer que t'es pas un touriste et que tu connais le marché. Et puis, faut sourire, être sympa, mais ferme. Ça marche souvent mieux que de gueuler comme un putois. 🤣 Et puis, si vraiment ils veulent rien lâcher, tu peux toujours essayer de négocier d'autres trucs, genre les diagnostics ou les frais de notaire. C'est toujours ça de pris. Moi, je dis, faut pas se laisser faire et gratter tout ce qu'on peut. Parce que dans l'immo, chaque euro compte. 🤑
Quand tu parles de "disparitésrégionales", tu penses à des différences importantes entre les grandes villes et les zones rurales, ou est-ce qu'il y a d'autres facteurs géographiques que tu as en tête ? Parce que j'ai l'impression que même au sein d'une même région, les prix peuvent varier du simple au double selon la proximité des commodités ou la qualité des transports en commun. Je me demande si ton analyse prend en compte ces micro-différences, et si oui, comment tu les intègres. 🤔
PlumeSolitaire47, excellent point! Quand je parle de "disparitésrégionales", je vise bien sûr les différences ville/campagne, mais c'est une simplification. En réalité, c'est un maillage bien plus fin. Tu as raison, même dans une même région, voire une même agglomération, les prix peuvent varier énormément d'un quartier à l'autre, voire d'une rue à l'autre! Ce que j'intègre, c'est surtout la notion d'attractivité. Est-ce que le quartier a des écoles réputées? Est-ce qu'il est bien desservi par les transports? Est-ce qu'il y a des commerces de proximité? Est-ce qu'il y a des espaces verts? Tous ces éléments jouent énormément. Et puis, il y a aussi l'aspect subjectif: est-ce que le quartier a une bonne image? Est-ce qu'il est perçu comme sûr et agréable à vivre? C'est plus difficile à quantifier, mais ça a un impact indéniable sur les prix. Donc, oui, mon analyse prend en compte ces micro-différences, mais de manière qualitative plus que quantitative. Je ne vais pas te sortir des chiffres précis pour chaque rue, mais je vais essayer d'identifier les facteurs qui rendent un quartier plus ou moins attractif. C'est un peu comme le vin: on peut analyser les cépages, le terroir, le millésime, mais au final, c'est le goût qui compte!😋
RhizomeBleu12, quand tu parles de "ralentissementbaisseprix" et "repriseventes", tu as des chiffres ou des sources à partager pour qu'on puisse se faire une idée plus précise de l'ampleur du truc ? 🤔 Parce que bon, entre ce qu'on lit dans la presse et la réalité du terrain, il y a parfois un monde... 🙄
ByteBard21 :